Un système de gestion technique de bâtiment (GTB), encore appelé système d’automatisation du bâtiment, est un “opérateur automatisé” qui pilote et surveille les équipements techniques d’un bâtiment : chauffage, ventilation, climatisation, éclairage, énergie, etc. Ces systèmes existent depuis les années 80. En raison de leur coût et de leur complexité, ils ne sont guère présents que dans 15% des bâtiments, les plus vastes et les plus haut de gamme.

Les bâtiments consomment 40% de l’énergie mondiale ; la mission d’une GTB est, entre autre, de s’assurer que cette consommation d’énergie reste aussi faible que possible. Lorsqu'un bâtiment est équipé d’une GTB de piètre qualité, voire d’aucune GTB, il consomme 10 à 30% d’énergie en trop.

Un grand pouvoir implique de grandes responsabilités. Et la question se pose alors : les GTB sont-elles à la hauteur des attentes placées en elles ?

D’après ce que nous en disent les propriétaires immobiliers, les gestionnaires immobiliers et les sociétés de facility management, les GTB sont en fait loin de donner satisfaction. Creusons le sujet.

Pourquoi se débarrasse-t-on des GTB ?


Bien sûr, il existe quelques jolis témoignages de GTB qui fonctionnent bien et qui rendent heureux à la fois les propriétaires, les gestionnaires et les occupants.

Mais la plupart du temps, voici ce que nous entendons à propos des GTB :

“trop chère en maintenance”, “nos techniciens ne l’utilisent pas”, “ça ne marche pas”, “personne ne sait comment s’en servir”, “nous sommes pieds et poings liés vis à vis du fabricant”.

Nous nous sommes rendu compte que ces dernières années, malgré l’investissement lourd que représente l’acquisition d’une GTB, des chaînes de magasins alimentaires, des propriétaires d’immeubles de bureaux ou résidentiels, et bien d’autres ont pris une décision radicale : celle de débrancher leur GTB.

Certains propriétaires disposant d’un grand portefeuille immobilier ont déclaré :

“Nous avons enlevé les GTB dans tous nos bâtiments ; maintenant, nous les contrôlons uniquement avec les interrupteurs et c’est mieux comme ça.”

“ Nos techniciens de maintenance ne regardent plus la GTB ; ils agissent lorsque les occupants des bâtiments les appellent”.

Ces déclarations concernent particulièrement les bâtiments de taille moyenne. Dans les sites de plus grande taille, démonter la GTB est probablement considéré comme trop draconien pour un équipement de ce prix.

Et pourtant, chacun dans la chaîne de valeur, fabricant, intégrateur, équipe de maintenance, propriétaire, fait son possible pour que le système fonctionne. Ce n’est pas comme si quelqu’un souhaitait l’échec de la GTB et l’insatisfaction de l’utilisateur final.

Mais alors que se passe-t-il ? Pourquoi les professionnels de la gestion des bâtiments ont-ils si souvent le sentiment que la GTB ne vaut pas ce qu’elle coûte et en sont si intimement convaincus ?

A mon avis, les 3 principales raisons remontent aux origines de la GTB :

1) Du matériel ingérable

Si vous avez déjà étudié le schéma d’architecture typique d’une GTB, vous avez vu qu’il est rempli de différentes couches de réseaux, d’une multitude de protocoles de communication, de nombreux automates programmables et passerelles.

S’il y avait dans les années 90 une bonne raison de recourir à ce type d’architecture fragmentée, en raison du potentiel limité de l’électronique, ce n’est plus le cas aujourd’hui. Votre téléphone a maintenant une puissance informatique capable de faire fonctionner la GTB d’un vaste immeuble de bureaux. Malgré ces progrès électroniques considérables, les architectures des GTB n’ont pas beaucoup évolué parce que les différentes parties prenantes du secteur fonctionnent en silo.

Le problème avec une architecture matérielle aussi fragmentée et complexe, c’est qu'il est très difficile de la configurer, de la tester et d’en assurer la maintenance. Chaque équipement intermédiaire du réseau engendre un important travail manuel à effectuer par l'intégrateur, réduit les données et les fonctions disponibles dans la GTB, et induit des tâches de maintenance coûteuses.

Pour couronner le tout, les interfaces utilisateurs de ces matériels de GTB sont généralement loin d’être intuitives. En fait certains fabricants fondent toute une partie de leur business sur la formation et la certification des intégrateurs. Ce qui ne les motive pas vraiment à rendre leur produit facile à utiliser...

L’effet secondaire de cette diversité d’équipements, c’est que chacun d’entre eux reste très onéreux. Le coût de l’électronique est entièrement lié aux volumes. L’offre du marché s’avère tellement fragmentée que les volumes unitaires restent faibles et les prix élevés.

En réalité, la plupart du temps, meilleur matériel signifie meilleurs logiciels embarqués. Voyons cela de plus près.

2) Des logiciels ingérables

C’est un dossier chaud… Je ne sais pas par où commencer. Bien, alors commençons par le commencement.

Il y a environ quarante ans, le secteur de la GTB a emprunté une voie différente de celle des autres logiciels. Actuellement nous pouvons disposer d’excellentes solutions logicielles puissantes et intuitives pour presque tout : aller d’un point A à un point B par tout moyen de transport existant, créer et administrer un site web, héberger un service cloud, etc. Tant de choses sont devenues possibles en si peu de temps.

On ne peut pas vraiment en dire autant à propos de la GTB. Il s’est passé très peu de choses pendant les dernières décennies. Pour la plupart, les GTB restent juste une application de bureau enfermée dans un local technique, que peu de personnes savent utiliser, voire même osent toucher.


Ce décrochage technologique propre aux logiciels de la GTB a engendré un socle fragile pour tout ce qui a été construit au-dessus. Mais il a aussi créé une barrière qui fait obstacle à l’innovation et à la concurrence susceptibles d’améliorer les GTB.


Il y a beaucoup de points qui pourraient et devraient être améliorés :

  • Une meilleure configuration des réseaux : ça ne devrait pas prendre plusieurs jours ou semaines pour permettre seulement aux équipements de communiquer entre eux.
  • Une meilleure modélisation des données : déployer rapidement des modèles standard de sémantique des données est indispensable pour que les entreprises du logiciel puissent fournir des solutions utilisables partout et non pas conçues unitairement pour chaque bâtiment.

Certains peuvent trouver cela complètement utopique, mais je suis convaincu que, dans 5 ou 10 ans, les logiciels standard de GTB n’auront besoin d’aucune intégration humaine au niveau du code. Juste comme c’est déjà le cas aujourd’hui dans les téléphones, les voitures, les drones, etc.

Lorsque j’entends des propriétaires immobiliers parler de leurs systèmes de GTB, cela me rappelle la relation que beaucoup d’entre nous entretenaient avec les taxis, avant l’arrivée d’Uber. Nous n’en étions pas satisfaits, mais nous n’avions pas le choix. Mais alors que pour les taxis, le blocage était dû à la réglementation nationale, pour la GTB, je pense qu’il est lié à la façon dont les propriétaires achètent leur GTB.

3)Un business model pernicieux

Une GTB n’est rien d’autre qu’un système informatique. Elle est remplie de code, de beaucoup de code. Il s’agit essentiellement d’un logiciel fonctionnant sur un réseau.

Vous le savez sans doute, un grand bouleversement a transformé le monde du logiciel ces dernières années : tout est passé au SaaS (Software-as-a-Service), le logiciel en tant que service. Depuis 2016, Windows s’achète par abonnement, de même que les logiciels comptables, les logiciels de CRM, la musique, bref les logiciels pour tout.

Avez-vous aussi remarqué que leur qualité, leur disponibilité, leur ergonomie s’est significativement améliorée depuis qu’ils sont en mode SaaS ?

Les fournisseurs de logiciels SaaS s’ingénient à vous satisfaire. Ils vous offrent la liberté de changer d’avis, ce qui raccourcit votre processus de décision pour acheter leurs produits. Mais ils doivent aussi continuer à vous contenter pour continuer à travailler avec vous.

Un autre avantage important du modèle SaaS concerne le volet technique. Votre fournisseur reste connecté à votre système. Il peut recueillir des informations sur votre utilisation, mettre en place des mises à jour, réaliser la maintenance, etc. Fondamentalement, le processus d’amélioration continue est en place pour que votre logiciel fonctionne de mieux en mieux.

Certains vont m’opposer qu’ils préfèrent acheter leur logiciel une bonne fois pour toute afin de mieux le contrôler. Et là, je ne suis pas sûr de bien comprendre leur logique. Vous achetez un logiciel, et à partir de ce moment-là, il n’y a plus qu’un seul fournisseur qui peut l’optimiser ou le modifier. Je ne sais pas qui contrôle qui !

C’est exactement ce qui se passe avec la GTB : si vous l’achetez une fois pour toute, vous êtes pieds et poings liés avec le fournisseur.

La GTB “en tant que service” commence juste à émerger actuellement. On peut affirmer sans risque que moins de 1% du secteur utilise ce modèle. Ces propriétaires immobiliers avant-gardistes nous ont permis de comprendre qu’ils apprécient ce nouveau modèle parce qu’ils peuvent ainsi :

  • Choisir librement les applications qui leur permettront de piloter leurs bâtiments
  • Garder leurs fournisseurs sous contrôle
  • Éviter les coûts cachés
  • Réduire à la fois les dépenses d’investissement et le coût total d’exploitation

    Mais ce n’est peut-être qu’une impression ! Les humains ont tendance à n’entendre que ce qu’ils ont envie d’entendre ;-)

En conclusion

Je suis convaincu que le changement le plus important à adopter pour résoudre les problèmes liés à la GTB concerne son processus d’achat. Une GTB doit être achetée pour ce qu’elle est : un service logiciel. Acheter une GTB comme on achète une chaudière a montré les limites de son efficacité. Toutes les autres améliorations nécessaires (meilleurs matériels et meilleurs logiciels) en découleront naturellement puisque le fournisseur devra trouver le moyen de rendre le système efficace pour rester sur le marché.

Je vais faire le pronostic suivant : d’ici dix ans, donc en 2030, plus de 80% des logiciels de GTB seront vendus “en tant que service”. Prédire le passage d’une quasi non-existence au modèle dominant dans le courant de la cinquième décennie d’existence des GTB n'est en fait pas si audacieux que cela.

Chaque logiciel, dans presque chaque domaine, a déjà basculé en mode SaaS ou en est train d’y passer à grands pas. L’industrialisation de la construction et la puissance du numérique vont y entraîner aussi la GTB.

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