Bâtiment tertiaire : Obligations énergétiques et solutions
Au cœur du paysage urbain, les bâtiments tertiaires englobent des usages variés comme les services, l’administratif ou encore la santé. Avec 18 % de la consommation d'énergie finale attribuée à ce secteur, ces ouvrages sont la cible de nombreuses réglementations énergétiques et environnementales. Pour vous repérer dans le contexte réglementaire actuel, voici un tour d’horizon des obligations liées aux bâtiments tertiaires et découvrez comment atteindre les objectifs nationaux qui vous concernent.
Qu'est-ce qu'un bâtiment tertiaire ?
Un bâtiment tertiaire est une structure destinée principalement à des activités professionnelles, commerciales ou administratives. On parle de bâtiment tertiaire lorsqu'un ouvrage accueille une activité ou un « usage tertiaire ».
Un usage tertiaire se distingue de l’usage résidentiel, industriel et agricole. Le terme tertiaire englobe donc de nombreuses typologies de locaux, pas seulement les bureaux professionnels. Un bâtiment à usage tertiaire peut être public ou privé, neuf ou ancien, et ne reçoit pas obligatoirement du public (ERP).
Les bâtiments tertiaires comprennent des bureaux d'entreprises, des centres commerciaux, des complexes hôteliers, des centres de conférences et des sièges sociaux de sociétés mais aussi des écoles, des hôpitaux, des mairies, des bibliothèques etc.
L’INSEE différencie les locaux tertiaires marchands (commerces, services, hôtellerie/restauration, finances) et non marchands (administration publique, santé, enseignement).
En fonction de leur superficie, année de construction et usage, les bâtiments tertiaires sont soumis à des réglementations spécifiques, notamment en termes d’accessibilité, de sécurité incendie ou d’efficacité énergétique.
Quelles sont les obligations réglementaires du secteur tertiaire en 2024 ?
→ L’audit énergétique
L’audit énergétique d’un bâtiment possède un double objectif :
- Il permet de dresser un état des lieux en évaluant les performances énergétiques d’un ouvrage et en détectant ses points faibles.
- Il propose un plan d’action personnalisé pour améliorer l’efficacité énergétique du bâtiment. Plusieurs scénarios peuvent être suggérés en précisant pour chacun d’eux leur coût de réalisation estimé et les économies d’énergie envisageables.
Le Code de l’énergie rend obligatoire la réalisation d’un audit énergétique pour les « grandes entreprises ». Il s’agit des structures dont l’effectif est supérieur à 250 salariés. L’objectif est d’agir en priorité sur les plus gros consommateurs professionnels d’énergie afin qu’ils mettent en place des actions efficaces.
Si votre entreprise est concernée, vous devez :
- avoir réalisé un audit énergétique (selon les exigences de la norme NF EN 16247) depuis moins de 4 ans ;
- ou être titulaire d’une certification ISO 50 001 (en cours de validité) couvrant au moins 80 % des factures énergétiques.
Notre conseil : même lorsque l’audit énergétique n’est pas obligatoire (notamment pour les petites entreprises), il reste fortement conseillé afin d’établir une situation de référence. Un audit énergétique vous permet de cartographier les consommations d’énergie de votre bâtiment et vous guide vers les actions prioritaires à engager.
→ Le décret tertiaire : réduction des consommations énergétiques
Le décret tertiaire est mis en place dans le cadre de la loi ELAN. Il fixe des objectifs ambitieux et chiffrés en termes d’économie d’énergie pour les bâtiments accueillant un usage tertiaire :
- réduction d’au moins 40 % de la consommation énergétique d’ici 2030 ;
- 50 % d’ici 2040 ;
- 60 % d’ici 2050.
La diminution des consommations énergétiques est mesurée par rapport à une année de référence (qui ne peut pas être antérieure à 2010). Pour mesurer les efforts réalisés, le décret tertiaire impose également un reporting des consommations sur une plateforme dédiée à cet effet.
À lire : Décret tertiaire : le guide pour s'y préparer
→ La plateforme OPERAT de l’Ademe : obligation de déclaration des consommations
Depuis septembre 2021, les établissements concernés par le décret tertiaire ont l’obligation de déclarer annuellement leur consommation d’énergie via la plateforme OPERAT (observatoire de la performance énergétique, de la rénovation et des actions du tertiaire).
Cette plateforme en ligne est gérée par l’Ademe pour recueillir et centraliser les données relatives aux performances des bâtiments tertiaires à l’échelle nationale.
Pour les propriétaires d’ouvrages tertiaires autant que pour le gouvernement, OPERAT permet de suivre l’évolution des consommations et de contrôler l’avancement dans l’atteinte des objectifs réglementaires.
À lire : La plateforme OPERAT : tout comprendre
→ Le décret BACS : pilotage des consommations
En complément du décret tertiaire, le décret BACS (building automation and control system) impose aux ouvrages à usage tertiaire l’installation d’une solution de gestion automatique de l’énergie de type GTB.
Vous êtes concerné(e)(s) par le décret BACS ?
Notre solution GTB vous permet de vous conformer au décret BACS sans nécessiter de changement d'installations ni de travaux supplémentaires.
Cette obligation s’appliquera à partir du 1er janvier 2025 à tous les bâtiments tertiaires non résidentiels (neufs ou existants) dont le système de chauffage ou de climatisation a une puissance nominale supérieure à 290 kW.
Une seconde échéance est fixée au 1er janvier 2027 pour les installations présentant une puissance nominale supérieure à 70 kW.
Bon à savoir : pour les professionnels, l’installation d’une GTB peut être subventionnée en partie par les Certificats d’Économie d’Énergie (CEE). Les modalités et conditions d’éligibilité sont stipulées dans la fiche standardisée BAT-TH-116.
Obligations des bâtiments neufs à usage tertiaire
Loi Climat et Résilience
Complémentaire au décret tertiaire, la loi climat résilience du 22 août 2021 a pour objectif principal de mettre en place des solutions concrètes pour lutter contre le dérèglement climatique.
L’article 101 de cette loi concerne plus particulièrement les projets de bâtiments neufs (y compris les ouvrages tertiaires) et les aires de stationnement qui y sont associées.
Depuis le 1er Juillet 2023, les nouveaux parcs de stationnement de plus de 500 m² doivent être équipés d’un dispositif d’ombrage sur au moins la moitié de leur superficie. Cet équipement doit par ailleurs être végétalisé en surface ou permettre la production d’une énergie renouvelable (ombrière photovoltaïque par exemple).
Réglementation environnementale RE 2020
Le décret tertiaire concerne principalement les ouvrages existants. La RE 2020 définit quant à elle les règles de conception pour construire des bâtiments neufs très performants. Elle agit autour de trois axes principaux :
- la limitation des besoins en énergie du bâtiment pour une réduction importante des consommations, tendant vers des ouvrages passifs ;
- une réduction du bilan carbone des ouvrages (choix des matériaux, techniques de construction) ;
- la recherche d’un confort thermique toute l’année, y compris lors des fortes chaleurs.
Les bureaux et les bâtiments neufs d’enseignement primaire ou secondaire doivent respecter la RE 2020 dès lors que leur permis de construire a été déposé après le 1er juillet 2022.
Depuis le 1er janvier 2023, les extensions des bâtiments déjà soumis à la RE 2020 (logements, bureaux, locaux d’enseignement primaire et secondaire) doivent également respecter ses prescriptions.
Quels bâtiments sont concernés par le décret tertiaire ?
Le décret tertiaire concerne aussi bien les bâtiments publics que privés. Il s’applique aux ouvrages dont l’activité tertiaire s’étend sur une superficie supérieure à 1000 m² (au sens de la surface de plancher). Sont également concernés :
- Les ouvrages à usages mixtes, dès lors que l’activité tertiaire excède 1000 m². Par exemple : les locaux commerciaux situés au rez-de-chaussée d’un bâtiment de logement.
- L’ensemble des locaux à usage tertiaire appartenant à une même unité foncière, lorsque leurs surfaces cumulées atteignent ou excèdent 1000 m². Par exemple : l’ensemble des magasins/restaurants d’un même centre commercial.
Certaines catégories de bâtiment sont exclues du décret tertiaire :
- les constructions temporaires ;
- les lieux de culte ;
- les ouvrages de défense ou de sécurité civile.
Bâtiments à usage tertiaire : comment atteindre les objectifs réglementaires ?
Réduction des consommations : une obligation de résultat
L’atteinte des objectifs du décret tertiaire constitue une obligation de résultat. Cela signifie que cette réglementation ne vous impose pas la réalisation d’un certain type de travaux plutôt qu’un autre (par exemple le remplacement de votre mode de chauffage).
Vous êtes libres d’engager les actions d’amélioration que vous souhaitez, du moment que les objectifs sont atteints à la date d’échéance. À chacun(e) d’opter pour les solutions les plus pertinentes et les plus impactantes.
Ce mode de fonctionnement constitue à la fois un avantage et une difficulté : il exige de mettre en place un plan d’action personnalisé et un suivi proactif des améliorations.
Notre conseil : les objectifs de réduction des consommations imposés par le décret tertiaire sont exigeants et la tâche peut sembler conséquente selon l’état actuel de votre bâtiment. Dans cette démarche, il est souvent essentiel d’être accompagné(e)(s) pour structurer, prioriser et analyser les résultats de vos actions.
La mise en place d’un contrat de performance énergétique (CPE) peut par exemple vous aider. Ce contrat vous permet de confier la bonne atteinte de vos objectifs à un professionnel compétent : une société de gestion d’énergie, une entreprise de facility management ou une entreprise de travaux.
Sachez également que, dans le cadre du décret tertiaire, le calcul des économies d’énergie peut se faire de deux manières :
- En valeur relative : c'est-à-dire en pourcentage relatif par rapport à votre année de référence (entre 2010 et 2019).
- En valeur absolue : vous devez atteindre un niveau de performance « officiel » fixé par arrêté en fonction de la typologie d’activité de votre bâtiment (bureau, accueil petite enfance, commerce, etc). Ce mode de calcul est souvent préférable pour évaluer les efforts d’un bâtiment récent (construit après 2010) et relativement bien isolé. Dans ce type d’ouvrage, il peut être complexe de réduire les consommations de 50 à 60%.
Les systèmes de management de l’énergie (EMS)
Bien connaître ses consommations est indispensable pour espérer les réduire efficacement. C’est donc la première étape à envisager pour être conforme au décret tertiaire.
Le management de l’énergie s’inscrit dans une stratégie globale. Il complète les actions de type « travaux énergétiques purs » pour optimiser encore plus l'efficacité des équipements en place.
Un logiciel EMS peut ainsi vous aider à identifier continuellement des pistes d’amélioration et des ajustements de fonctionnement pour réaliser de réelles économies.
Voici quelques exemples d’utilisations d’un logiciel EMS :
- mesure et comparaison des différents usages ou zones de consommation ;
- identification des pics de consommation, anomalies ou gaspillages ;
- mise en lumière des habitudes et comportements des occupants.
Le point de départ d’un processus de management de l’énergie consiste donc à mettre en place des compteurs et des sous-compteurs pour cartographier vos consommations. Vous pourrez alors mesurer effectivement les gains engendrés par vos actions et évaluer concrètement vos retours sur investissement.
À lire : Sous-comptage : les infos à connaître avant de se lancer
À noter : pour être vraiment utile, un logiciel EMS doit faire partie d’un processus de suivi clairement défini. Les informations/indicateurs qu’il fournit doivent être surveillés, contrôlés et analysés dans le but de mettre en place des actions concrètes. En d’autres termes, cela peut paraître évident mais pour être efficace, un logiciel EMS doit être exploité.
La connectivité : la clé pour répondre à des obligations réglementaires
L'obstacle majeur dans l'adaptation d'un bâtiment aux réglementations tertiaires réside généralement dans l'absence d'interopérabilité entre les équipements du bâtiment et les systèmes de surveillance et de gestion.
Or une connectivité efficace est la solution pour répondre aux obligations réglementaires de plus en plus exigeantes :
Une bonne connectivité permet aux bâtiments tertiaires de collecter et centraliser les données nécessaires pour se conformer aux normes réglementaires en matière d'efficacité énergétique, de sécurité et de confort des occupants.
Grâce à l'internet des objets ( IoT) et les nouvelles technologies, il est désormais facile et rapide d'améliorer la connectivité de son bâtiment sans avoir à remplacer son infrastructure technique (systèmes de chauffage, CVC, éclairage, électricité etc)
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